A continuación explicamos la normativa que regula las hipotecas en España, que fue actualizada con la nueva ley hipotecaria del pasado 16 de Junio del 2019. Si quieres saber cuáles serán las novedades, a continuación podrás ver un resumen de los puntos más destacados.
1. Quién paga los gastos de la hipoteca
Tras el mediático y controvertido debate jurídico sobre quién debe pagar los diferentes gastos que se generan al contratar un préstamo hipotecario, la ley define claramente a través de esta modificación el quién paga qué al formalizar una hipoteca:
Esta reforma favorece claramente al consumidor, quien hasta la fecha soportaba la mayor parte de los gastos.En los casos de subrogación de acreedor hipotecario, las conocidas como hipotecas cambio de banco, el nuevo banco que se queda con la operación deberá pagarle una compensación al anterior banco por el importe pendiente de amortizar, ya que en su día sufragó los gastos de constitución por el importe total.
2. Consumidor más protegido
La Unión Europea pretende aumentar la protección a los clientes y por ello elabora una nueva normativa en este sentido. La Ley de aplicación española cumple con dichas medidas y añade algunas adicionales:
- Mayor información para el cliente:el banco debe entregar al cliente las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que actúa como oferta vinculante para un período de 10 días. A su vez, debe facilitar también la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), documento que explica cuáles son las cláusulas más relevantes del contrato y, si la hipoteca es variable, una simulación de las cuotas a pagar en diferentes escenarios de tipos de interés.
- Asesoramiento y test notarial: todos los intervinientes del contrato hipotecario, titulares y/o avalistas, deberán acudir a la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario autorizará la formalización de la escritura cuando certifique que el cliente ha recibido previamente la documentación indicada antes y si se aprueba dicho examen.
- Los registradores no podrán inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.
- Las cláusulas que incumplan la normativaestablecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas y no habrá ningún plazo de prescripción para poder denunciarlas.
Queda especificado además que las remuneraciones e incentivos de los empleados de los bancos no pueden estar asociados al número de préstamos concedidos, lo que podría impedir un adecuado análisis de las operaciones de crédito y poco rigor en la concesión del préstamo.
3. Amortizar anticipadamente será más barato
A partir de la nueva reforma, amortizar o cancelar parcial o totalmente un préstamo hipotecario será más económico. Además, sólo el banco sólo puede cobrar por ese concepto si le genera una pérdida financiera. Los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:
- En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones:
- 0,25% sólo durante los primeros tres años de vida del contrato
- 0,15% sólo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo
- En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:
- 2% durante los primeros 10 años
- 1,5% durante el resto del plazo
Entre el banco y el cliente se podrá pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar anticipadamente la hipoteca. A partir de ese momento, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.
4. Incentivos para cambiar hipoteca a tipo fijo
En próximos escenarios en los que se esperan subidas de tipos de interés, que podrán afectar notablemente a las cuotas a pagar por el cliente, es importante disponer de la flexibilidad suficiente para evitar que las familias no puedan asumir potenciales incrementos en sus cuotas mensuales.
La nueva ley facilita el cambio de hipoteca a tipo variable a tipo fijo, lo que favorece la estabilidad de una cuota constante en el tiempo, a través de una modificación o novación hipotecaria con la propia entidad o con una subrogación de acreedor para irse a otra entidad financiera. En este tipo de operaciones el banco podrá percibir un 0,15% de importe pendiente y será de aplicación únicamente si el cambio se realiza durante los 3 primeros años tras la concesión del préstamo.
5. Un mínimo de 12 impagos para embargar tu casa
La Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario define también cuándo el banco puede iniciar un procedimiento judicial en caso de impago del préstamo para proceder con el embargo de una vivienda. Los requisitos para el banco para activar la cláusula de vencimiento anticipada tras un impago reiteradoy solicitar el embargo al juzgado son más estrictos.
El banco podrá iniciar el proceso de ejecución hipotecariasegún el siguiente detalle:
- Durante la primera mitad del plazo: cuando la demora exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
- Durante la segunda mitad del plazo: cuando el porcentaje del capital impagado asciende al 7% y las mensualidades en demora sean 15 como mínimo.
A su vez, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés de la propia hipoteca.
6. Límites a los productos vinculados
Este punto es probablemente el más confuso del proyecto de ley hipotecaria. La normativa no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar determinados productos vinculados para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.
Además, la prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:
- Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de hogar y/o un segurode vida o de protección de pagos, aunque el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad financiera pueda subirle el tipo de interés por ello.
- También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestren que benefician al cliente. Se da al Banco de España la potestad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.
Para que el cliente pueda comparar y tomar una decisión adecuada, en las operaciones con productos vinculados se obliga a las entidades a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella.
7. Cláusula suelo del 0% por defecto
La nueva ley prohibe la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas de tipo variable y no permite considerar un euribor al 0% cuando esté cotizando en negativo. Aún así, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios, lo que elimina de raíz las famosas cláusulas suelo.
8. Regulación de las hipotecas multidivisa
Los titulares de préstamos concedidos en divisas, en otras monedas diferentes al euro, podrán convertirlas a euros cuando quieran. Los bancos, además, están obligados a informar periódicamente de los incrementos de la deuda provocados por las fluctuaciones de la divisa correspondiente respecto el euro.
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) debe incluir cómo puede aumentar la deuda en el caso que la divisa sufriera una variación del 20%. Muchas de las demandas que han recibido los bancos durante estos años han sido por este motivo: el cliente indicaba que desconocía que la deuda total pendiente también podía sufrir variaciones en función de la variación de la divisa respecto el euro.
Si no se cumplen las exigencias mencionadas, la ley contempla que el contrato pueda ser considerado nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.
9. Intermediarios financieros más regulados
La nueva ley hipotecaria revisa también la actividad de los intermediarios financieros y de los prestamistas privados. Los puntos más destacados son:
- Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas (solo para aquellos que operen únicamente a nivel regional).
- Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.
- Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.
La actividad de estas agencias y compañías será supervisada por el Banco de España o por la comunidad autónoma correspondiente si sólo trabajan en una determinada región.
10. Resolución de quejas y reclamaciones
Una nueva agencia será la encargada de gestionar y tramitar las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios. Sin embargo, esta agencia todavía no está operativa y será el Servicio de Reclamaciones del Banco de España (BdE) el encargado de gestionarlas hasta que se constituya.
Y una de las preguntas clásicas:
¿Esta ley se aplica con carácter retroactivo?
Únicamente dos artículos muy concretos tienen carácter retroactivo: el que facilita y abarata el paso del tipo variable al tipo fijo y el que establece cuándo se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado. Por lo tanto, estas son las únicas medidas que también se aplicarán en los contratos formalizados antes de la entrada en vigor de la ley. Además, en el caso del vencimiento anticipado, los clientes que quieran podrán mantener la cláusula del contrato original si consideran que les resulta más conveniente.
En cambio, el resto del contenido de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario no tiene carácter retroactivo, así que tiene validez únicamente para las hipotecas formalizadas a partir de su entrada en vigor, que fue el pasado 16 de Junio del 2019.
